2025年，東南亞預計將在商業角度上極具吸引力，增長率達4.8%。2026年預計將額外增長4.3%。該地區仍有大量人口未獲足夠銀行服務，超過3億成年人尚未符合傳統銀行服務資格。行動錢包預計將迎來巨大增長，估計今年使用量將增加300%以上。東南亞最受歡迎且最難以取得的投資類型是房地產；由於高昂的最低投資金額、複雜的土地產權流程以及缺乏針對小型投資者的二級市場，存在顯著的進入障礙。房地產代幣化的能力正逐一消除這些障礙，因此到2026年，問題將變成哪些國家行動足夠迅速，以確立其領導地位。<h2>菲律賓：散戶優先參與</h2>菲律賓目前在為散戶提供最易於使用的代幣化項目方面領先該地區，甚至可能領先全球。政府首次發行的國庫債券成功地有超過85%的總發行量由個人散戶認購，沒有機構或銀行參與。這告訴我們，個人正在透過行動應用程式而非僅僅銀行購買政府發行的債務。 實現這一目標的平台是<a href="https://insiderph.com/ph-accelerates-digital-shift-as-pdax-leads-tokenized-finance-push" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>該國領先的數位資產交易所PDAX，它與擁有<a href="https://www.ledgerinsights.com/philippines-to-distribute-tokenized-government-bonds-via-gcash-wallet-pdax-crypto-exchange/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>超過9000萬註冊用戶的領先行動支付應用程式GCash合作，利用菲律賓人日常熟悉的現有介面分發代幣化政府證券。此外，菲律賓中央銀行（BSP）、證券交易委員會（SEC）和數位資產交易所之間的合作進展順利，從提供監管諮詢指導到透過散戶渠道積極分發產品。迄今為止，我們尚未看到該地區有其他國家能夠實現如此便捷的從監管到散戶的分銷管道。 關於房地產行業的討論是本部落格文章的下一部分。Onigiri Capital的<a href="https://www.coindesk.com/policy/2025/11/27/philippine-digital-asset-exchange-eyes-usd60b-tokenization-opportunity-with-project-bayani" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a><a href="https://www.coindesk.com/policy/2025/11/27/philippine-digital-asset-exchange-eyes-usd60b-tokenization-opportunity-with-project-bayani" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Project Bayani白皮書</a>將房地產的零碎所有權確定為菲律賓代幣化的四個重要領域之一，其他三個領域包括政府債券、共同基金和公開股票。目標是到2030年，菲律賓有超過6000萬人使用代幣化金融產品。 代幣化零碎所有權最引人注目的用途之一是為每年匯回400億美元的400萬菲律賓海外勞工提供服務。想像一下，只需一部智慧型手機，就能將匯款發送給家人，然後用這筆錢購買BGC的公寓單元或宿霧的住宅的零碎所有權！儘管其中許多人可能在利雅德、香港或杜拜等城市工作，無法親身購買其零碎所有權，但這些人今天已經能夠做到這一點。然而，菲律賓關於房地產和零碎所有權的監管框架尚未完全建立。 <h2>印尼：監管基礎已奠定</h2> 東南亞最大的經濟體是印尼，預計到2030年其國內代幣化市場規模將達到880億美元。作為在全面產品部署之前，最審慎地為代幣化建立機構基礎設施的國家。 印尼金融服務管理局（OJK）設有房地產代幣化的活體監管沙盒，對加密市場擁有國家級監管權，並正在開發一個代幣化框架，該框架將在數位印尼盾推出時與之整合。 在該地區，去年新加坡的Chintai與印尼的MAJV之間宣布了一項280億美元的最大單一房地產代幣化交易，該交易將開發權進行了代幣化。<a href="https://asiatimes.com/2026/01/chintai-majv-28bn-tokenization-tests-new-development-finance-model/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>Tokenized Indonesia已獲得Saison Capital和BRI Ventures的投資，並經營一家新創加速器，將代幣化新創公司安置在銀行和電信公司內部進行試點項目。<a href="https://blog.tokenizer.estate/real-estate-tokenization-in-southeast-asia-whos-leading/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a> 峇里島房地產市場備受關注。峇里島別墅和旅遊相關物業的代幣化零碎所有權，對該島目前吸引的國際投資者來說極具吸引力。例如，一位德國或澳洲投資者可以透過鏈上平台購買水明漾（Seminyak）一棟別墅的0.5%所有權，並自動以穩定幣的形式獲得租金收入。這類產品正由印尼的代幣化新創公司積極開發。基礎房地產需求旺盛，監管沙盒已到位，產品幾乎可以分發。<h2>泰國和馬來西亞：促進散戶參與的框架</h2>泰國證券交易委員會（SEC）最近的公告表明，希望在2025年之前允許該國的房地產產品進行資產代幣化，從而向更多散戶而非僅限機構投資者開放市場。泰國政府早前向公民發放數位錢包信用卡的舉措表明，區塊鏈已列入泰國的政策議程。由於許多國際買家難以克服泰國嚴格的土地所有權法律，在普吉島和蘇美島等熱門旅遊區推出代幣化物業，將是利用該國房地產需求的理想解決方案。 馬來西亞國家銀行也發布了一份關於資產代幣化的正式討論文件，證券委員會則發布了一個新的監管框架，將允許持牌中介機構為屬於數位資產類別的證券提供經紀服務。馬來西亞對資產代幣化的監管支持雖然比印尼和菲律賓慢，但仍朝著相同的總體方向發展。<h2>無人能倖免的土地產權問題</h2>每個東南亞國家都面臨著相同的結構性障礙：土地產權的完整性。菲律賓的托倫斯產權（Torrens title）覆蓋不完整。印尼在多個登記系統中存在重疊的土地記錄。將存在爭議或不明確產權的物業進行代幣化並不能解決其潛在的法律問題——它只是將問題數位化了。 該地區最可靠的代幣化項目正與政府機構合作，在鑄造代幣之前驗證並清理產權記錄。這個過程很慢。這也是唯一能產生機構資本真正信任的產品的方法。 該地區的數位基礎設施已準備就緒。土地登記基礎設施是最後的瓶頸。每個比鄰國更快解決這個問題的國家將首先贏得資本。

東南亞的不動產代幣化使分割產權成為可能，儘管面臨土地權屬障礙，仍擴大了菲律賓、印尼、泰國和馬來西亞的零售市場准入。

2026年東南亞房地產代幣化：菲律賓、印尼及其他地區

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